金融加速去槓桿地產流動性承壓 龍頭房企新年急籌千億「過冬」

作者:Annie    發表日期:2018-02-10 23:47:08

「2018將是樓市的小年。」2017年11月,萬科在月度經營數據電話會議上拋出了這一觀點。

3個月過去,越來越多的房企開始認同這一判斷;與此同時,中國房地產金融監管和降槓桿前所未有地嚴厲,也讓「小年」、「過冬」的概念被更多業內人士接受。

2018年伊始,銀監會及各地銀監局密集發文,不斷傳遞房地產去槓桿的明晰信號。開發商資金來源的主要渠道開發貸、首付、按揭貸、房地產信託、境內公司債等均受到限制。

開發商紛紛未雨綢繆,以實際行動備戰「小年」。新年前後,房企密集啟動了融資潮,據21世紀經濟報道記者不完全統計,2017年12月至今的兩個多月,房企境內外融資總額達數千億。其中2018年1月和2月上旬,30家主流房企已發及計劃融資超過千億,境外融資成為最主要的渠道。

萬科、碧桂園、恆大、中海、保利、綠地等大型房企和地產央企紛紛拋出了數額不等的融資計劃。億翰股份董事長陳嘯天認為,對龍頭房企而言,利用年初的境外融資窗口期大筆融資,一方面是為了應對今年的資金面收緊,一方面是為併購準備「彈藥」。

然而,對另外一些高負債、低競爭力的房企而言,2018年將可能面臨更大的流動性風險。

地產融資遭嚴控

2018年剛剛過去一個多月,張揚(化名)就已經感受到今年的融資工作之難了。

張揚是一家中型房企的資金部負責人。他一直緊密關注金融監管部門的動向,今年銀監會一系列的動作和表態,對他而言不是樂觀的信號。

1月13日,銀監會明確2018年整治銀行業市場亂象工作要點,涉及房地產的表述為,違反信貸政策和房地產行業政策,為房企提供各類表內外融資、發放首付不合規的個人住房貸款、綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用於購房等行為,都列在其中。

緊接着,1月25~26日,銀監會2018年全國銀行業監督管理工作會議進一步提出,今年將繼續防控金融風險,在降低企業負債率,嚴格控制高負債企業融資的同時,控制居民槓桿率的過快增長,繼續遏制房地產泡沫化。

申萬宏源指出,這意味着房地產貸款受到了嚴控,包括開發貸和首付/個貸的雙重降槓桿;而這兩個方面,正是房企最主要的資金來源。

「去年房企資金來源中,首付佔比加大。」張揚說,2017年部分房企的銷售成交全款或8成首付大幅增加了,像融創在一些城市降價推盤,但要求一次性付款或首付8成;2017年底,萬科、碧桂園、中海等在部分城市降價促銷,也是要求一次性付款。

2017年消費貸、信用貸等違規進入樓市也是一大新現象。央行數據顯示,2017年以按揭貸款為主的中長期居民貸款新增額雖小幅下降至5.3萬億(佔總新增貸款的39%),但同期新增短期居民貸款(部分變相進入房地產市場)從2016年的6490億元大幅上升至2017年的1.83萬億,居民槓桿風險明顯放大。

申萬宏源估算,2018年新增中長期居民貸款將收縮至4.2萬億-5萬億之間,未來購房者進一步加槓桿的空間將更為有限;同時,防止短期消費貸變相進入房地產市場,將延續2017年四季度以來的嚴厲基調。這意味着,2018年房企銷售和現金回籠變得更難了。

房地產貸款之外,銀監會打擊表外融資,也使得房地產信託、私募等非標融資受到限制。

而前兩年房企依賴的境內公司債目前依然被嚴控。2017年房企境內公司債規模僅為437億元,從2016年的4527億元驟降90%以上。張揚認為,儘管今年一些房企公告了發債計劃,但今年境內公司債還是不會放鬆。

龍頭房企未雨綢繆

留給張揚的融資之路不多了,海外融資是目前較為通暢的渠道。2017年底至今,境外發債窗口開啟,張揚也抓緊機會幫公司做了一次美元債融資。

同策研究院數據顯示,2018年1月,受監測的40家上市房企融資金額摺合人民幣共計637.12億,其中海外融資347.87億,相比去年12月份的230.61億大幅增加;1月房企外幣融資總量已超過人民幣融資金額,外幣融資絕對值及佔比為去年9月以來最高的月份。

加入這場融資盛宴的包括中國金茂、新城發展、旭輝控股、富力地產、泰禾、時代地產等中小型房企,它們通過配股或發行可換股債券、美元債券等在境外融資。

值得關注的是,目前銷售高企、資金充裕的龍頭房企也開始大手筆融資。1月17日,去年銷售排名第一的碧桂園啟動了高達234億港元的境外融資計劃。包括以78億港元的配股和一筆2019年到期的零息率可換股債券,本金總額達156億港元。

1月31日,中國恆大公告,擬發行2023年到期的180億港元(約合145.7億元人民幣)可換股債券,成為今年以來房企在香港發行的最大規模可轉債。

碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君表示,這次並非由於股價走高而趁機集資,而是考慮到目前內地整體去槓桿的趨勢,絕不只是提口號而已,2018年中國在整個資金面上會去槓桿,流動性會趨緊。

「在對2018年大勢判斷下,在資本市場上提早預備好資金,把負債空間也釋放出來,我們現金流的管理就會比較從容」,伍碧君表示。

此外,一向穩健的央企也開始進行海外融資。1月30日,保利地產通過香港子公司發行5億美元(約合31.5億元人民幣)的五年期固息債券,票面利率為3.95%。

穆迪表示,這是保利地產2017年首次發行的境外債券,意味着資金較為充裕的央企也加入了房企海外融資潮;事實上,去年12月底,同為央企的中海外,便已啟動了其公司歷史上最大的一筆境內外銀團貸款,高達180億港元。

房企風向標萬科則在1月5日公告,提請股東大會授權公司發行直接債務融資工具,總額不超過人民幣350億,包括但不限於境內外市場的公司債券、中期票據、永續類債券、資產支持類債券等,或上述品種的組合。

東方證券分析師竺勁指出,日趨加強的融資監管對龍頭房企也產生了影響,促使其開拓更多的融資渠道和方式,「美元債和可轉股債具有較低的利率成本,預計將會出現在更多的融資案例」。

「這種狀況下很多中小房地產企業經營會比較困難。」伍碧君透露,因為開發貸、住房按揭各方面都在收緊,資金向大地產商傾斜,目前已有很多小型地產公司來接觸碧桂園,希望被收購。

CRIC研究中心指出,2018年房企資金面趨緊,對於部分處於高速擴張期的中小房企而言,若無法在短期內實現規模擴張、加速資金回籠,很有可能面臨融資成本趨高、資金鍊斷裂的風險。

來源:21世紀經濟報道

最新更新時間:02/09 21:34

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