瑞力投資完成兩項目退出交易 創新產業和創新空間聯動投資

作者:Ellie    發表日期:2018-03-21 06:32:21

近日,上海瑞力投資基金管理有限公司(以下簡稱「瑞力投資」)旗下地產基金宣佈完成兩個地產項目退出交易,即創智天地項目和金領之都項目。這也是瑞力投資在2015年完成國資改革重組後,連續完成的首單和第二單地產項目退出交易。

瑞力投資總裁孫烽告訴界面新聞,兩項物業年化收益分別達到28.70%和24.23%。而這樣的成績背後是瑞力在物業投資之初即確立的戰略考量,以及在後期執行上對投資時機的精準的戰術判斷。

兩項目年化收益均超24%

創智天地項目由兩幢甲級標準辦公樓組成,是楊浦區創智天地園區的一部分,由楊浦區政府與香港瑞安房地產集團聯手打造。項目地處五角場區域,毗鄰復旦、同濟、財大等10餘所知名高校,聚集了全球科技巨頭的研發中心,包括IBM全球服務執行中心、EMC中國卓越研發集團、甲骨文研發中心等。

你還可以在這個區域時不時的遇到各種如即刻、摩拜、愛回收這樣的新興創業獨角獸,園區內設有各種創業相關服務機構,以不斷吸引新的創業公司加入。

創智天地以大學校區、科技園區、公共社區三區融合的理念,已經成為上海表現最活躍的創新空間,也吸引着那些希望接近創新社區的傳統大公司。比如2014年,耐克上海總部從市中心的靜安區恒隆廣場遷走,落戶楊浦區新江灣城打造新的Nike Campus。

無論是傳統大公司還是新興創業公司,其對辦公空間的追求都在悄悄發生變化,他們不再只是追求傳統的高端商務型寫字樓,而如創智天地這樣的融合高校資源,科研產業,新興創業公司等複合生態的創新空間已經成為辦公空間的新選擇。

嗅覺敏銳的資本早已察覺,瑞力就是其中一家。2016年6月,瑞力果斷出手,從彼時創智天地的開發商瑞安房地產公司手中收購創智天地的兩幢甲級辦公樓。孫烽向界面新聞透露,瑞力當時以27903元/平方米的價格拿到這個項目。按照整個項目建築面積22788.13平方米來算,這項交易當時的規模在6億左右。

一年半以後,這棟物業的單價就變成了36171.937元/平方米,孫烽告訴界面新聞,瑞力已經於2017年12月20日與弘毅投資(北京)有限公司簽署交易協議,整個交易規模達到8.45億。這筆交易為瑞力帶來了7000多萬元的收益,即年化收益率約30%。瑞力原本計劃在2019年6月退出,但因為項目快速增值,因此將時間表提前。

緊接着,2018年2月,瑞力又完成了另一個項目的退出,金領之都。這項物業由兩幢工業研發樓組成,地處金橋經濟技術開發區中心位置,合計建築面積20516.13平方米。

2015年12月,瑞力出手收購金領之都,買入單價15654元/平方米。而在兩個月以前,金橋經濟技術開發區剛剛被正式納入上海自貿區範圍。

瑞力原本預計退出時間為2020年12月,而現在提前了3年。瑞力投資執行總裁鄧世崗向界面新聞介紹,瑞力以20613元/平方米的單價賣給了上海世聯行股權投資管理有限公司。這項交易中瑞力收益了8000多萬元,年化收益率約25%。

靈活佈局地產投資

在成功退出後,瑞力持有上述兩個項目分別是1年半,2年,而這是由於地產板塊在整個瑞力板塊中的屬性決定的。

對於地產基金的退出標準,瑞力投資執行總裁鄧世崗介紹說,首先,當市場已經達到心理價位的時候,就會考慮退出;第二,地產板塊在幾個板塊中,具有穩定器的功能,其他板塊需要較長的投資周期,而地產的退出更靈活,地產會在這其中起到平衡的作用;第三,地產基金,LP允許可以在投資期內可以多次投資,可以多次「翻台」。

「每棟物業在最初會設定每年的價格指導線,觸及指導線之後就會報備股東是否退出。」鄧世崗表示。

基於這樣的定位,瑞力地產基金會瞄準成熟物業,瞄準產業集聚。這也是瑞力投入在上海的一個原因,上海是大宗交易的集聚地,資產更具流動性。當然,瑞力團隊駐紮在上海,熟悉當地市場,也擁有更多在地資源。

「做基金管理很有趣,要平衡不同背景的股東偏好,不同的訴求,看他們是要賺多還是賺快。」孫烽表示。

而瑞力此時選擇退出兩項優質物業,也意味着,很可能有更好的投資標的,儘管瑞力表示目前暫不透露。

以產業地產切入

此次瑞力退出的兩項物業都不是傳統的寫字樓物業,而是和創新產業緊密相關的城市創新空間,這正是瑞力在地產投資上的戰略切入點。

「黨的十八大以來,中央提出來要脫虛向實,這個實就是實業為基,產業興國。當時瑞力就關注到了地產和產業的結合。我們做地產,和產業結合起來的時候就變實了。瑞力投資的地產板塊從打造創新空間入手,從產業角度實踐。近年來中央倡導新舊動能轉化和供給側結構性改革,這其實都是要培育新興產業和帶動傳統產業的轉型升級。」孫烽向界面表示。

在孫烽看來,瑞力佈局的幾個產業地產園區,恰恰就是上海培育創新產業新動能的核心區域。之所以選擇楊浦、張江、金橋等地資產作為投資標的,是為了主動對接全球科創中心和上海自貿區建設兩大國家戰略,這幾個園區項目是當時有意識的切入和佈局。而在所有產業類型中,創新產業又是當前最具活力的產業類型,這也是瑞力除了地產板塊之外其他板塊正在發力的方向。

據了解,瑞力投資成立於2011年9月,是上海國際集團四大產業基金管理公司之一,2014年6月順應上海國資國企改革要求啟動優化重組,並於一年後完成。完成重組後,瑞力投資目前是上海報業、上海實業、上海國際三大國有集團為主導,同時引入民營上市公司作為戰略合作夥伴的私募基金管理公司。其中,上海報業、上海實業各佔比32.91%,上海國際集團佔比15.19%,民資山東太陽佔比為6.33%,管理團隊佔比12.6%。瑞力投資專注新興產業投資,業務佈局5大板塊,健康醫療、文化教育、能源環保、互聯網科技與金融、地產資產管理。

「這本身就是國資增量混改的最佳的實踐載體之一,依託於股東方的產業資源和專業優勢,瑞力致力於推動產業創新發展,同時承擔社會責任。」孫烽對界面新聞表示,目前瑞力的基金管理規模超過150億元,未來5年內預期基金管理規模可達300億元。

創新產業和創新空間聯動

基於多板塊創新產業投資背景,瑞力更敏銳地感知到城市創新空間和產業創新結合所帶來的價值。

孫烽告訴界面,那時候買賣寫字樓的地產基金比較多,但是準確把握政策導向,並從創新空間和新產業培育的角度去切入的非常少,而園區資產價值的崛起正是伴隨着新產業興起。

「創新空間的模式不靠買賣,而是運營。引入和孵化創新企業,瑞力的產業資源也可以給這些創新企業以支持。比如和政府的產業政策做對接,讓入駐的企業得到政府優惠。而這些企業的價值提升,瑞力投資的物業價值也順勢提升。」孫烽表示。

城市創新空間融合了創投,科研、開發、設計等複合業態屬性,不只是物理硬件的支持,還需要政策環境,創新機制,尤其是產業鏈資源的支持,這也是瑞力未來會繼續發力的方向。

未來,孫烽表示,瑞力地產板塊會繼續投向城市創新空間和產業生態圈。而瑞力投資的各個板塊如果要建立協同,也需要地產板塊的支持。「隨着瑞力的發展,被投企業逐步成長,龍頭企業一定會產生溢出效應,形成自己的產業鏈和生態圈,誕生更多創新空間需求。因此,要建立以龍頭產業為中心的產業生態圈,從辦公樓,到小園區,到大園區。要立足瑞力基金板塊協同的綜合優勢,不斷優化創新空間的服務,成功打造瑞力投資地產基金與產業投資融合運作的升級版。」

瑞力投資表示,瑞力地產基金將啟動新基金的募集工作,引入優質社會資本,參與到上海的城市更新、產業升級中來,不僅為投資人實現高額回報,也為上海的科創中心建設作出貢獻。


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