大家好我是小秦今天我想給大家講一下在歐洲幾個投資移民國家中哪些國家的房產最有投資價值為什麼我會講這個主題是因為我本人對房產投資非常有興趣在歐洲也住了幾年考察了幾個國家所以想接這個頻道和大家交流分享自己的一些經驗首先聲明一下我本人不做任何移民項目也不在房產中介工作純粹是在這裏和大家探討學習在這期視頻中我會講西班牙和葡萄牙希臘在後續視頻中我會講到波蘭馬耳他德國、奧地利瑞典、法國 捷克等國家好的這是西班牙的實際房價變化指數 讓我們先從西班牙開始吧-----下一頁所謂實際是指扣除通貨膨脹後的房價變化是與名義房價變化相對應的我們常常聽到中介說某某國家的房子去年增長了5%但如果這個國家去年的通貨膨脹率就是5%那就相當於這套房產並沒有真正增值那他的實際增長率為零名義增長率為5%同樣如果中介說去年房價漲了5%而他去年的通貨膨脹率是2%那房價實際增長率為3%名義增長率為5%那我們來看這張圖這個紫色部分就是實際房價變化上面那根曲線就是名義房價變化他的增長率永遠高於實際增長給你一種增長很快的假象就算房價下跌的時候跌幅也沒有那麼劇烈所以如果中介和我們說某某房價增長了10% 給你一種情況並沒有那麼糟糕的感覺我們一定要問清楚這是名義上的增長還是實際增長？
說的通俗點就是是否是去除通貨膨脹後的增長？現在讓我們回到西班牙的房價指數圖這是過去50年西班牙房價的變化從1971年3月到2019年9月我們可以看到每次遇上世界經濟危機西班牙的房價都會跌一段1982年一次1991年一次以及2008年一次但是每次危機之後的反彈會把房價帶上一個新高1982年的危機在1993年房價創了新高1991年的經濟危機在2008年創了新高之後西班牙房價整整下跌了七年直到2014年才開始恢復平緩上漲至今但這次西班牙房價是不是能接着創新高我們無法預測但是作為房產投資一定要控制好風險時刻看着數據苗頭不對要立即走人畢竟房產的拋售周期比較長-----下一頁接下來讓我們聚焦眼前看一下近十年西班牙房價變化我們以2010年為基準值100為什麼取2010年這是歐盟統一討論的結果也方便各國或或者各地區比較房價所在的水平 圖表上的黑線就是2010年我們可以看到2013/2014年形成了明確的底部隨後開始反彈但即使經過6-7年的反彈西班牙的房價依然還沒有回到2010年的水平但是西班牙的增長非常的平穩始終處在上升30度左右這是一個健康的上升趨勢所以目前而言依然可以看做一個抄底的機會至於房價後面怎麼走是繼續上升還是盤整抑或是下跌其實沒有人能預測但是我們能做的是控制好自己的投資資金小規模資金入場什麼叫小規模？就是你現在投入金額損失個一半你不心疼或者你承擔的起接下來我給大家講下葡萄牙的情況葡萄牙給的數據是從2008年開始直到2019年9月的和西班牙一樣是以2010年為基準值100用了4年的時間
最近一次下跌房價下降了近20%左右但是葡萄牙用了將近4年的時間房價就回到2010年的水平之後就越過2010年直線上漲上漲角度是45度非常的穩定和健康目前為止已經上漲了近6年了現在讓我們把他和西班牙做一個比較從圖上我們可以看到西班牙的房價跌的要比葡萄牙深但是大家都從2014年左右開始反彈西班牙增長至今都沒有回到2010年的房價水平而葡萄牙僅用了4年就回到了2010年的水平由此可見西班牙房產的整體水平還是弱於葡萄牙葡萄牙的增長是一條45度穩定的趨勢線西班牙是30度左右其實兩個國家的增長都很好說明房價進入了一個快速增長期 但45度是更穩定一些的如果西班牙接下來持續增長那他的空間依然還是很大的畢竟他跌得深我知道有一些朋友是衝着黃金簽證去海外投資的接下來就讓我們引入希臘這是希臘從2006年到2019年的價格指數同樣是以2010年為價格基準不知道各位朋友是否還記得之前西班牙和葡萄牙都是從2010年前後開始下跌的而希臘卻是從2008年就開始跌了之後房價一路下滑幾乎腰斬在整整下跌了8年之後希臘的房價開始進入一個平緩盤整的過程盤整了近三年左右最近希臘的房價開始有抬頭的跡象還有50%的差距 離房價最高點這是不是一個抄底的好機會？我個人覺得目前言之過早因為它還沒有形成一個穩定的上升趨勢趨勢還沒有形成之前你很難說他會上升還是繼續盤整抑或是下降那我會如何操作呢？
----下一頁如果我要操作我會等他反彈到70這個值也就是我畫藍線的地方開始入場紅線處是我的目標盈利空間下方綠線是我的止損點也就是說等房價漲到藍線的時候開始進場紅線是你賣出賺錢的時候如果跌破綠線那就要把房子止損賣出去為什麼要等超越藍線才入手而不是現在入手？因為只有超越藍線才可以說有一些明確的上漲趨勢形成因為他也有可能始終在藍綠這個區間內反覆折騰盤整你的資金沒有必要在這個區間裏增加風險等他超越藍線了相對安全一點而接下來的走勢無非3種如果上升你獲利如果盤整你也不損失什麼如果下跌跌破綠線就要堅決出手房產買賣的周期比較長沒有人接盤 很有可能房子爛在手上你想降價賣都賣不出去但同時房產的漲跌周期也很緩慢你總有充分的時間可以考慮提早準備並作出決定接下來我們把西班牙葡萄牙和希臘放在一起綜合分析一下現在這三個國家在同一張表中2010年為100標準值我們可以看到三個國家中跌的最深的是希臘下跌將近40%其次是西班牙下跌將近35%.這三個國家中表現最好的是葡萄牙下跌了近20%當然葡萄牙只是這三個國家裝表現最好的當我們把他和歐盟其他國家比較的時候結論又會不一樣這一點我們會在以後的視頻中和大家分享/剛剛說完了下跌的深度現在我們來看一下三個國家反彈的力度目前為止希臘剛剛開始有點反彈的跡象西班牙和葡萄牙是同一時間開始反彈的但是葡萄牙的上升力度明顯高於西班牙而且他已經突破了2010年的水平從安全的投資角度而言葡萄牙是相對穩定的標的但如果是比較激進的人想抄底那麼希臘可以是一個選擇做好止損我還想說
在我分析完這三個國家之後買房從來都不是一個單一標準來決定的決定是否要購買的因素還有很多比如說國家穩定租售比交易成本稅收是否對租客友好管理成本等多方面因素還要結合自己的需求就算你在宏觀面上挑選出一個好的國家或者區域也不代表你能買到最優的房產每一個房產也都有它各自的特性影響其價格就好像你去菜市場買菜就算你去的是早市理論上應該是最新鮮的食材也就是基本面比較好但只要你不認真挑選你也有可能買到爛蝦臭魚同樣就算你去的是晚市大多數食材可能不那麼新鮮了只要細心挑選也能在基本面不好的情況下找出有利潤的項目也許西班牙或者葡萄牙的房產並不如其他國家那麼表現出色但是如果你能貸到款能運用槓桿那這兩個國家依然是有潛力的也許希臘的房產表現並沒有其他國家那麼出色但如果你尋求黃金簽證它畢竟是一個總價非常低的移民項目所以這個世界上並沒有絕對好或者絕對壞的房產市場只要你理清自己想要的並且認真細心花時間去挑選就能夠找到最適合自己的投資項目另外由於本人能力有限這些看法只是個人的想法不對你構成任何的投資建議接下來我還會說一些別的歐洲國家比方說波蘭馬耳他瑞典奧地利德國歐盟平均水平以及買房中要注意的事項歡迎大家觀看關注並點讚留言謝謝大家