大家好，我是飛機仔，歡迎收看我的頻道，今集主要想說就是買不買樓好？究竟買股票還是買樓好？什樣買自住樓才叫做買得起？還有樓市跌多少我才入手？
歡迎大家在留言區討論還沒有訂閱的聽眾可以在影片右下角訂閱及打開小鈴鐺，那就不會錯過最新資訊，其實樓這個類別，我覺得比較簡單，你可以看成全香港樓市只有一個商品，就是樓，你買那區都無所謂不同股票，你有機會會買錯價格及行業，買樓就好簡單，你有買就可以了，不論你買居屋，公屋，單幢式，再穩的時候點你買10大屋苑也可以，相對簡單，先回顧一下歷史，不用太遠樓市最暴利的時候，就是在2000-2003年，那時基本上有買樓持有到今天都賺不少，這情況人人都知，要留意的重點是當時的環境，2000-2003年到現在，如果你有買樓到今天這20年你一直都花時間心力去研究，你應該賺不少錢及物業回來，1變2，2變4，4變8，不難做到，為什麼要說2000-2003年？就是你要知道當時的氣氛，環境，就業情況和現在差不多或者將會差不多，當時失業率好高，亦是動盪，又是有衛生問題，種種原因和現在恐慌一樣，2個時代的基本因素一樣，唯一分別就是今天我們身處無限QE年代，現時的情況要知道事件影響完結後，香江又會返回些會問題的方向，這影響是一個還沒有知數，可以好長遠，所以如果你這個時候用槓桿去買物業，再覺得港樓是宇宙最強，槓桿炒樓我只能夠說膽生毛，及是清兵之外，沒有什麼好說了，你看超人就知道了，一個非常保守的人，非常懂得捉時機的人，一個保守再懂得把握機會的人，如果地方是有前景的話一定不會想放棄這地方，同時亦會想盡辦法看看什樣可以在這個地方繼續做多點，你看看80年代他沒走，90年代沒走，2000年代沒走，但2014-15走了，當然又有聲音說他早走了我想大家了解一下的就是他的size，和你的size是大不同的，你可以用兩三日時間，兩個月時間去處理資產，他這個size用兩年時間其實是很快了，所以現在炒樓並不是一個最好方法亦不是投資物業好時機，這時候一定是買股票最好，你要再重演一次用槓桿去賺10，20，30倍回報的畫面，以現在樓價的水平，氣氛環境，做不到可能性去到好高好高好高有聽眾可能不太清楚我說什麼10，20，30倍回報，在2000-2003年期間，講松少少，因為有一部分回報更高，以前其實你付200,000首期，你就可以持有大約價值2,000,000的物業今天這個單位大約是6,000,000，我當你中途以租代供款，沒有凈收入，當你今天以600萬賣出單位，你還返100多萬的貸款，其實結算後你是用了200,000的成本，就賺了4,000,000回來這就是香港樓市牛市的魔力及威力了，是好厲害及好舒服的，整個過程你亦不需用腦，如果你將這個心路歷程心力放在股票上，我都幾肯定香港大部分人不可以買股票賺到20倍還要是人人賺到20倍，總之有買有賺，那現在樓市情況如何？還沒有來發展又如何？我現時極大部份在2012年到2014年買樓的人，在還沒有來10年後，去到2026年也算是有賺錢的但2016年1月回調時買了樓的，到2026年去計算的話，我覺得應該沒什麼錢賺，或者賺少少，賺了租金又或者無虧損，總之就是微利，先說我並不是覺得香港樓不值錢，層樓你持有30年後供完了那個真是你的資產，亦真是有一個價值在，那等於是儲蓄，只不過相比股票，今天起計再過30年後，那金額應該會再相差5-10倍以上，才聲明，我不是樓市大淡友香港樓這兩年還有買的需求，就是你已經決定了還沒有來10幾年，無論發生什麼事你都不會移民離開香港，那你可以去買了，主要是自住物業，不是收租金，香港樓市是畸形因為地少人多的情況還沒有來仍會持續下去，一般小市民能夠做的就是去迎合環境生存，配合環境生活，如果買自住樓，我認為首先要問自己供款能力，然後才預計一下未來樓市下跌多少才入市，要分清楚，跌多少及負擔到是兩回事，還有就是家庭因素，先說說什麼叫供負擔到？
計算方法就是你付了首期之後，因為還沒有來失業率將會一路上升假如失業的話，在找工作的時段時間，你會不會因為斷薪金而入了困局？這個因人而異，家庭因素方面就復雜一點，坦白說香港你好少見到有人睡街，租屋最後的因果最後只會虧損了租金給業主，虧損了出去的租金是一個支出，但如果將原本的首期，投資到第二個地方，有其他收入填補這個支出是可以的，如果你家庭是沒有任何聲音，沒有任何折斷撬其實你是沒有買樓的理由，你可以在海外擁有更多物業賺取租金，投資收息的股票去製造現金流，以租養租，以息養租，所以我認為所謂買樓的剛性需求是不存在的，另外有一部份買樓的人只是因為租樓，你不能夠動用或動土你現在住的地方，比如我想裝修一下個廁所都做不到，還擔心業主因為以賣樓的理由及原因，而把現租客趕走，租客又要去掙錢地方去搬屋那些時間心力，亦是影響想買樓的人的一個重要因素，當然比較貴的樓， 50,000,000以上的，遇到這情況會比較少，因為難找租客，以上大部份原因都是說50,000,000物業以下的所以我說的家庭因素，是買賣物業裏面，或租屋的一個心理因素，或者家庭原因，例如你無樓我不嫁你，你無物業我們沒有一頭家，這些全都是觀點問題，所以為以上原因去做決定會有點錯我亦非常明白，因為以前有個60幾歲的前輩，和我說句話，他說買東西其實看需不需要？及值不值？
值不值不一定是說錢，值不值可以是家庭的相處，家庭的原因，家庭氣氛和諧這都是值不值得買樓的其中考慮因素，只是有很多人沒有認真去面對，價格方面，未來兩三年我飛機仔預期是跌多少？現在樓價入市是不是一個好時機？又或者什麼時候才是好時機？老土說時機什麼時候都在，只是你還沒有必接受到，學渣渣輝說，買得起什麼時候都是時機，這一句說話其實是有好多看法，只是你參不參透到，前提是自住樓今天投資物業是不是一個好時機？
我可以和你說，絕對不是，而價格方面，我認為樓市是可以再下跌多兩至三成，沒有錯，是20$—30%，我認為差不多了，我知道有好多人看跌五成，跌七成但我無看得那麼灰，認真說，無限QE是會扭曲了市場，磚頭及黃金這一類保護性強的產品，在無限QE的保護下，向上升的可能性是有的，但鑒於香港情況特別無限QE可以使得樓市再向上升再創新高，我有少少保留，我認為還沒有來樓市可以保持這個價位不跌，就已經好厲害了，以及不要將所有資產放下去住屋，因為那樣好容易被人一鋪清袋雖然有無限Qe可以托住樓市，但香江獨特問題，運動的問題，制度的問題，有機會將香港樓優點變為缺點，簡單舉例，我們土地法如果有改變，其實我們競爭力已經削弱一半那想買自住物業的你，其實在還沒有來三至六個月裏面，負面因素反映出來之後，可以慢慢准備看樓，買樓其實不用急，因為樓市價格反映出來的時機，一定會慢過你股票買入的時機所以想買自住樓，可在還沒有來三至六個月，市況慢慢不好，可以准備做好買入的功課，慢慢看樓慢慢觀察，要去看樓的，還要去先看定，之後計算還沒有來你可以承受到多少風險風險你要衡量，就是你付了首期，我不是說叫你去付10%的首期然之後去供樓，那你有點自尋短見，除非你已經有FULL PAY的錢在手，只是想借錢，那另作別論我說的是你整副身家只可以再加高槓桿去買樓的這個情況，我覺得最好買樓部署，是你每三至五成首期，而你供樓情況，不要比你多家庭收入的三成，我認為你才好去買樓而計算供款是計你全家人的人工收入，及再加投資股票股息收入，注意如果你用這個方法，要記住你持有的股票，持有年期起碼要和你的按揭年期一樣綑綁在一起，要計好這條數你才可以買剛剛都說股市是比樓市反映快，所以你可以在買完股票之後，就出去看樓了，去看你心目中你負擔得到的物業，我認為這個才是你買得起樓的時機，還有你要預測有一個不幸的情況發生你現在的工作是有機會被人炒了。這樣你要計就是你的另一半的收入，可不可以支挺到還沒有來兩至三年供款，喝食，所有開支都沒有問題，什麼叫支挺到開支，就是不要因為錢家嚷屋閉這才叫支挺到，做到以上的所有準備，樓價跌20至30%，就是你買到樓的時機，當然你都可以有另一個動作可以做，就是在還沒有來兩至三個月，用盡所有的錢去買股票，當大市行左一段時間這筆資金升幅大約有60%至100%左右，你就全部股票全清，那你可以當成事件發生而賺了一層樓即使了，我認為這方法都是可行的，因為錢就賺不盡的，投資路上每人性格都不同每人性格都影響了大家的投資取向，好像我自己就偏向製造多點被動收入，因為人生不要比一個單位綁住，有被動收入你就自然會有能力有實力去做其他事，財務自由的目的，是要自由呀那你什樣才算自由這？就是你不用做都有收入的情況出現，如果你人生只被一個幾百尺的單位綁住的話，那你就看不到其實世界有幾大，每個人的人生都只可以活一次，玩一次盡量比自己人生精彩多一點，總括就是還沒有來三至六個月，壞因素出盡後，慢慢開始出去看樓，事件反映今天起計，樓價跌兩三成，而且已經決定了還沒有來10多年都不會離開香港想清楚其實有什麼原因需要買樓，還有付完首期後，有沒有給人炒了都還可以有能力去供樓，及生存到不會家嚷屋閉，做到就隨時可以去買了那今集的時間差不多了，希望這個買樓建議可以幫到大家，byebye