cash return或者叫做現金對現金的回報可以看出通過巨大的槓桿我們在房地產的投資上的收益也得到了急劇的增大這個是其他常規投資途徑很難擁有的優勢我個人的觀念是要儘量的擁抱債務然後把他們放在優質的資產上用別人的錢幫我們自己來賺錢世界上沒有比更加美好的事情了但是如果有的話就是得到大家的訂閱按讚和留言房地產投資的第二個優勢就是改裝或許有人會問改裝不就是花錢嗎它怎麼可以算是一個優勢這裏我們需要清楚像股票和債券都是有明確的價格這個可以在交易平台上直接查到但是房地產的價格是模糊的所以我們可以在各個房地產交易的網站上看到價格但那個價格只是一個估價也就是說這個價格我們是可以商議的可以去討價還價正因為房地產的價格是模糊的所以通過投資改裝之後房地產所增加的價值也是模糊的一個看上去外觀破舊但是房屋結構水電等方面都還不錯的房產通過改裝之後提升了他的外表他房產的價值就可能得到非常大的提升譬如投資了價值10萬的房產首付2萬貸款8萬在此之上我們又增加了2萬元的改裝投資那麼在改裝之後房地產的估值往往大於12萬假設改裝之後的估值到達了16萬這個時候你再把它賣出扣除首付2萬貸款8萬改裝費2萬我們還賺了4萬塊錢也就是說改裝的2萬元提供了200%的收益在美國是非常常見的手法現在臺灣似乎也慢慢流行起來通過對一個老房的改裝然後把它改成多個套房分租這樣的方式獲取利益這個也是我接下來要說的投資房地產的第三大優勢也就是現金流所有的房地產都有現金流但有的是正現金流有的是負現金流比如說以我們的自住房而言這就是負現金流的一個資產怎麼說呢即使我們已經沒有貸款了我們還需要每個月交水電費甚至物業費還有稅費等等要說正現金流的房地產一般是以投資房地產而言的通過持有投資性的房產我們每個月得到了固定的房租收入這個就給我們提供了正現金流換句話說通過這個方式我們可以讓別人幫我們還貸款甚至還可以得到盈餘由灣區SAN JOSE的房產舉例價值70萬美元三個卧室兩個洗手間每個月預估的月供為3289元再看看這個區域的租房價格同等規格的租房價格基本都大於3300元也就是說買了70萬元的房產然後我們把它用於出租我們每個月可以勉強得到正現金流事實上我在查閱這個房產的過往交易記錄時發現它以前都以3700元每月的價格出租這個是一個更合適的價格因為它可以更進一步的的幫助我們控制和維修的收益損失而且就會對移民的熱門區域而言一般而言它的房租是會不斷的提高的而償還的月供卻不會改變（如果採用固定利率貸款）也就是說隨着時間的流逝我們正現金流的數額還會不斷的變大退一步而言我們也可以居住在裏面然後把其他兩間房租給別人就算每個月每千1000元來說好了也就是說 我們只需要每個月付1000多元就可以承擔一個價值70萬元的房產甚至只要我們找到了合適的投資標的合適的房屋類型我們還有可能免費地住在裏面這個地方我先挖個坑好了以後我們再聊這個話題第四增值以美國而言從1968年到2009年美國房地產市場的價格增值率年均為5.4%而通脹率為4.5%也就是說從這個角度看或許投資房地產似乎並不是一個非常好的方案所以如果只看這樣的增值的話投資房地產似乎並不是很有吸引力但既然是一個投資我們自然就應該去尋找一些優質的投資標的譬如以美國矽谷灣區而言由於外國移民的不斷湧入以及高科技企業的扎堆發展這個地方一直都是美國房地產的熱門區域也是房價增長最快的區域從這個圖裏面可以看出近10年銷售地區的公寓價格增長了5倍換算下來年化收益大於17%這還僅僅是以全價方式購入來計算所得的增值率如果以槓桿的方式的話收益會更加的驚人全世界都存在類似的投資標的有的城市是本國居民大量湧入的地方有的城市是全球移民所鍾愛的地方那些地方有大量的工商業進行支撐這樣的地方就是一個優質的投資標的這和我們在股票上是一樣的這樣的城市就是屬於有護城河的城市也就是說他們有其他城市不可模仿不可複製的特徵值得去投資只有在這樣的投資標的上進行了投資我們才有可能得到可觀的投資收益第五避稅投資房地產有非常好的避稅效果比如說我們每個月的月供是1000元每個月需要償還貸款是1000元這是1000元當中就有一部分是屬於貸款利息的比如說300元好了這三百元就可以抵消掉當月的應稅收入另外比如房屋的託管費維修費諮詢費等等此外還有神奇的折舊費以及各種延稅抵稅的方案在這個地方就不一一舉例了這個也是一個非常龐大的話題以後也是有機會的話會可以再多說一點總之以美國而言這個地廣人稀的地方政府其實是非常鼓勵投資房地產的所以才制定了那麼多各種免稅和延稅的方式所以我們要好好的領會中央精神搭上政策的順風車啊投資房地產就用以上這樣槓桿
改裝現金流 增值 和避稅的優勢其實零成本投資房地產就是對以上五種優勢的組合運用而實現的也就是說我們可以通過槓桿改裝估價再融資出租增值 再估價融資的方式而在幾年之內實現零成本投資房地產的目標最終在幾年之內收回在房地產上的現金投入讓房產變成一個賺錢機器感謝大家看到這裏如果大家喜歡的內容請在下面按讚
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