Hello 各位網友大家好我是Fred Chan之前有叫大家去買英國房子就說Anson很好因為多做了很多我認為他做的生意首先第一件事我先利申我叫你買英國房子就沒有推介你任何樓盤是完全沒有因為我買的那個樓盤我自己的問題跟大家沒什麼關係實際上我也沒有提到我到底要大家買什麼樣的樓盤我只是說Anson有一個樓盤的選擇我看過好像也不錯你可以問一下他拿一些資料這個不構成邀約或遊說你去做這件事還不至於要做中原、美聯地產代理我相信地產代理是一個很好的行業可是我還沒有心志在這個行業裏面發展不過有一個問題我相信大家都可能會質疑這個死胖子就說你為什麼叫大家不要做按揭呢？你知不知道做按揭有多好可以槓桿等等我完全看完之後就覺得第一就是看我們影片的人觀眾的素質非常高就是說到要用槓桿這些問題我覺得是非常好的例如很簡單你買本地的房子做不做按揭呢？
我很老實說我買第一個房子就沒有做按揭可是你說是否完全不做按揭呢？其實也不是你要看看做按揭的理由是什麼例如可能你說槓桿有槓桿的按排就能夠讓自己的財務彈性會比較高而另一方面有些朋友就說其實你做了按揭銀行幫你做按揭就代表了銀行是能夠比你更加了解物業的價值如果銀行也願意做按揭就是代表了你的物業價值是得到銀行的肯定與認同也知道你的物業有些什麼問題等等首先第一件事我希望先分清楚情況第一我叫你不要做按揭就不是叫你不要去做銀行估價實際上你在買物業的時候我相信你是需要做一個銀行估價的當然我們有自己獨特的估價方式我比銀行更加準確可是你覺得要有銀行的加持才能夠對於你的物業上面的價值肯定這個說法是沒錯的你可以在不做按揭的情況之下也可以問銀行如果我找你做按揭你會借幾成給我這個服務是絕對可以做的沒有人叫你不要做這個是絕對要做因為你不要第一我沒有推介你買任何樓盤第二件事就是如果你去買這個樓盤你也未必信任這個經紀也未必信任這些數據所以你去找銀行做一做當然當地的銀行比你的認識更加深入這個是合理的可是我再堅持一件事就是就算是如此你找銀行估價找銀行去問如果你買這個單位它願不願意幫你做按揭你可以問可是我不會做為什麼會這樣呢？稍候我就會說一下真正的原因另一方面就是有朋友問在英國郊區的物業是否就不會有人租呢？我就覺得這麼說百貨有百客因為如果你說曼城如果你的物業是處於比較郊區比較郊區我不知道你認為比較的程度是如何你在外國買房子一般來說都應該是會開車的而另一方面開車開1-2個小時也不是什麼大不了的事情而我認為不同的地方不同的物業都有它自己租務市場的價值只是在於你的租金是多少錢而已這一點就要去留意一下當然另一方面也要考慮一個因素就是我覺得曼徹斯特如果你看一下它的交通網絡的發展就是越來越完善所以從這個角度去看就算它現在的交通網絡不是很好到你去買房子投資的時候你就會享受得到它將會完善的交通網絡相對來說就算是比較偏遠的地區都不會有太大問題就是很簡單我就不是很老可是我想想我父親的年代買沙田的房子就會笑死人可是今天你說去買沙田的房子就沒有什麼太大的問題沙田都已經是叫做市區這些大家可以去留意一下這個預測將來的環境的情況然後就有人問就是說什麼呢？
這裏我也回應這位觀眾的看法就說收租可以用英鎊如果你收租是用英鎊的話這些租金就可以補貼你按揭的費用為什麼你不要這麼做呢？我也不明白這些我絕對理解我絕對理解這個就不錯這個問題也不錯不過我也想說買房子到底是否一定能夠收到租金呢？或者是你的租金回報是否穩定呢？這件事我就不敢說因為首先我去買英國的房子我自己主要也不是用來收租的我是有一些情況之下我就想讓我兒子日後如果去英國唸書的時候他可以用得着的就是大家的用途有點不一樣如果你說你是要收租我是一個非常保守的人我知道英國的租務市場如果在疫情之後應該就會非常理想可是也不等於你一年365天都能夠收到租金如果你偶爾有一、兩個月因為情況不是太理想的緣故你收不到的又會如何呢？
就是我認為做投資不是做投機當然老實說這個用按揭的方式然後去收租金來補貼這些是香港很典型的一個做法就是好像在我們年輕的時候在旺角買幾個不同的單位然後就去做槓桿然後去做按揭再去收租這些事情在我們年輕的時候就是當我畢業之後出來工作五年之內就做了很多這些事情可是我就說我自己有一點猶豫就是不知道這個世界會如何不知道這個市場會如何如果你是買房子你享受一個淨增值而不需要冒除與拼搏就會比較理想一點因為可能人變老了沒有承受這麼大風險的能力為什麼我說老實說剛剛說的所有事情都是廢話而已為什麼我也堅持叫你不要做按揭呢？這裏就是我自己真正的看法因為買本地房子你就不會有這個問題你去買本地房子做按揭我一點都不反對當然我反對也沒有用因為你可以自己決定要怎麼做買外地房子有一件事你要很小心就是關於匯兌風險的問題匯兌風險是什麼情況呢？我想你要明白現在英鎊的走勢我記得跟我們Patreon的朋友去討論的時候這些是有影片為證的當然你要加入我們的Patreon才能夠看到這個不是推銷Patreon你可以自己決定我就說在很早的時候1元英鎊兌8.9元港幣我就跟Patreon的朋友說你放膽去買吧因為1元英鎊應該會兌10元港幣今天拍影片的時間是2020年7月27日你就可以留意一下今天的英鎊匯價是多少錢也是上升到10元而已有什麼問題呢？英國又有脫歐等等我很記得在2016年開始大家都唱淡英鎊就跟我說英國脫歐情況不妙蘇格蘭獨立公投各方面的問題我都是完全知道與理解的而這些說法全部都是錯的為什麼呢？
因為你要明白英國經濟的發展是非常理想當然有疫情的影響也是會變差了一點可是有哪一個國家是不會受到疫情影響只是嚴重程度多寡的問題而已我就認為當然我這麼說很多人會恥笑我我認為1元英鎊很快就會兌到13元港幣很快就會達到歷史高位就是16.5元當然我所指的歷史高位是在這十年裏面可是我說如果英鎊真的上升三成、六成的話我只能夠說如果你去做按揭的話我只能夠說一點就是你有一個很大的問題就是如果萬一你收不到租金短時間裏面收不到租金你就要用很貴的港幣來買英鎊明明如果你是一次當然你做按揭你的錢有其他投資的機會可是我又覺得如果你真的選擇投資英國物業的時候你為什麼還要做這麼多不同的投資呢？如果你的資金不是太多的時候就不要做這麼多不同類型的投資這個是我自己的想法我就說很簡單如果真的這麼不幸真的是1元英鎊兌14元港幣如果你收到租金用租金來補貼就沒有問題這個絕對是可以可是如果你收不到租金呢？你就要用14元港幣兌1元英鎊來繳貸款這是第一個我想要你明白的問題這個風險很大這是第一點如果第二點就是如果你收到租金如果你不做按揭你就會淨賺英鎊當英鎊不斷升值的時候對你來說有什麼問題呢？這個就是我認為的問題當然有朋友說做多做少這些是你自己決定因為我就覺得不應該做因為銀行的審批各方面也有一定的時間可是如果你說我的資金不夠的話那就做吧沒什麼關係的可是你要記住有一個很重要的就是匯率風險的問題可是如果資金不夠的話先不要買也可以你可以先買英鎊也可以這些也是一個方法我只是說因為我純粹建基於一個問題就是我不想賭我也不想大家面對着一個匯兌風險純粹只是匯兌風險的問題而已我今天這樣告訴大家原來1元英鎊可以兌13元港幣一定會被恥笑可是再過一年半載之後大家就會忘記原來我曾經說過這句話然後你看到英鎊的匯價大家只會驚訝為什麼會這樣呢？
我就說這些似乎大家要明白一下我就是看Marco比較多我就不會知道個別單位到底能否租出去可是以Marco來說英國的經濟未來變好也是一個必然的事實為什麼會這樣呢？很多的因素是正在影響的這些可能我們在接下來Patreon網聚的時候再跟大家分享多一點可是你也可以看一下我們之前說Boris Johnson的影片就說到底為什麼我認為英國的經濟也會是一個向好的情況那個影片大概是3-4月的時候拍的這裏也可以去留意一下當然過去的表現不等於將來的表現我只能夠說一點就是我之前預測準確不等於將來也預測準確我們也要保持謙卑的態度可是至少有一件事就是如果你真的打算買英國房子要做按揭的話就要很小心另一方面就是不叫你做按揭或者是叫你不要做按揭不等於叫你不去找銀行估價這一點要分清楚可是不管你是路過也好我們長期的觀眾也好我都很開心因為我們的觀眾也證明是高質的因為他們所提出的問題所提出的一些質疑也是一個好的方法也是那句話如果你認為需要買英國房子也可以問一下Anson可是跟我是一點關係都沒有你可以跟他聊聊天這個物業你覺得值不值得買也去找銀行做一個估價做一個按揭上面的測試它願不願意幫你做呢？它說願意幫你做你就安心了你可以不做這些也是一個可能的做法可能這麼說完之後就會被銀行的朋友罵死可是沒關係因為你是有自己的選擇權如果你也喜歡我們的分享的話也請你繼續CLS我們謝謝大家！