8月必看的一支REIT股票 (房地产)! 如何估值REITs?【美股分析】(请点CC)

Hello,大家好,我是老湯!今天我們來講過去從來沒有講過的板塊那就是房地產沒錯你沒聽錯啊老天終於要講房地產股票了這隻股票跌了非常多同時在未來的日子大概率還是要繼續下跌的畢竟是重災區嘛但是如果長期來看的話那現在價格還是有點吸引人的雖然未來日子艱難但是它是這麼多支REITs裏面我覺得是比較優質的一支當然了這整個視頻都是我的個人觀點,不是投資建議,投資有風險大家一定要獨立思考那廢話不多說我們開始吧在開始前我先聲明一下我是佛州的房地產經紀也很喜歡房地產但是我並不是房地產投資信託基金,也就是REITs的粉絲所以這個視頻的不是給大家推薦股票啊因為我自己本身是不會買REITs的這個視頻更多是跟大家分享這一支股票畢竟我知道很多朋友們都非常喜歡REITs和對他們非常感興趣今天我要講到的這支房地產股票是我在整個板塊裏面精心挑選出來的不管是基本面還是財政都是REITs裏面比較優質的一隻所以如果對於REITs或者高股息感興趣的朋友們不妨看一下接下來的Equity Resident,EQR,住宅地產公司。在說到為什麼我會選這一家公寓住宅地產信託之前我們先來了解一下為什麼我沒有選擇商業地產首先哪怕YQ沒有發生,線上服務和電商趨勢只會越來越高這個我相信大家都知道而這一次的YQ直接加速了線上服務的發展同時讓線下或者實體店直接卡擦根據Yelp,60%的餐廳因為YQ將永久性的關閉根據CNBC,預估2020會有25,000
個商店會關閉裏面有55%到60%是商場裏面的商店雖然美國經濟強行重,開時間久了部分商鋪也會慢慢的恢復嘛但是消費者的消費習慣和企業發展趨勢已經因為YQ被完全改變了幾年以內我們的生活習慣都不可能回去到YQ之前那樣了而科技股在這段時間漲了很多的一個原因就是因為市場知道整個社會經濟體系將會改革因為這次YQ對實體經濟的打擊讓很多即將開業的企業,開始三思和重新評估實體店比如聰明的公司會讓一些可以遠程的員工去遠程辦公把辦公室的位置留給有需要的員工這樣可以節省辦公空間長期下來可以節省開銷特別是初創企業,錢對他們來說是非常重要的靈活調動員工,節約成本把錢花在需要花的地方上是他們的優先考慮不僅如此最近因為市場的需求遠程科技在這方面有着卓越的成長這樣會讓Work at home,就是在家遠程辦公的趨勢更進一步提高進一步減少未來實體辦公室的需求商場這些更不用說了要恢復到YQ前的巔峰時期幾年是跑不掉的因為航空和旅遊業要先恢復了才輪到商業地產畢竟商業地產很大部分的營收來自於旅客所以簡單點理解,商業地產是重在之中的重災區,YQ對航空的傷害我認為只是暫時的畢竟是剛需嘛但是對商業地產的傷害不能說是永久性但多多少少都會有後遺症的比如微軟永久性關閉實體店等等的其他不可逆的後果所以我個人對商業地產不是很感興趣不過有一個地產板塊我是蠻喜歡的那就是住宅地產因為不管YQ如何發展人總得找地方住嘛對吧?所以住宅需求肯定不會消失的但是問題來了如果大家都交不起租了,來一個1929年的大蕭條那可怎麼辦啊?
這個問題呢我在研究EQR的時候呢是有考量的,等會我們會講到但是至少YQ不會給住宅地產造成長期傷害這個我們都認同對吧?還有一個問題就是這一次的YQ改變了很多人的思維讓很多人開始考慮買房子了畢竟現在利息那麼低不過這個趨勢更多發生在郊區城市因為在一線或者市中心買房不是普通人能買的所以大多數人一般都去租房子而EQR的公寓剛好就在一線城市也就是說EQR避免了之類的問題這張圖里我們能看到藍色是房價中位數,黑色是家庭收入的中位數我們看到美國平均房價是家庭收入的4.5倍但是在曼哈頓,房價是家庭收入的12.1倍呀其他的一二線城市也是非常誇張的,所以EQR的公寓所在的市場對住房的需求是非常非常高因為一般人都買不起這張圖我們能看到黃色這些點是EQR的公寓所在城市而這些城市是美國最強的長期平均租金成長和佔用率最高的地方所以不誇張的說EQR的公寓在黃金地帶。在深度分析EQR之前我們先看一下EQR的走勢因為YQ原因EQR從最高點的89塊錢一下子跌到了最低點的48塊錢反彈後回落到了53塊錢左右簡直就是慘不忍睹根據技術分析這個股票很有可能還會繼續下跌雖然看起來很恐怖但是根據房地產的估值方式和EQR的基本面這個價格的EQR有一點點吸引到我的注意了特別是他們的股息是高達4.5%而且長期走勢也是非常的穩健當然了,直到了最近,那在講到EQR的估值之前首先我們要了解REITs者房地產是如何估值的對於權益型REITs也就是公司用所有房產權然後靠收租和增值來盈利,也就是EQR這類型的地產投資信託,這種情況我們要用到NAVNet Asset
Value絕對估值法和P/FFO相對估值法我們先說一下什麼是NAVNAV就是Net Asset Value,凈資產價值他的公式跟他的名字一樣就是房產的當前價值減去記住是減去負債得出的凈資產價值也就是NAV,房產的當前價值一般是對未來預期收入的一種貼現,有點像DCF模型那這就是其中一種估值方法了另外一種估值方法是相對估值法,也就是P/FFO,他的公式里的P代表了REIT的價格FFO,Funds FromOperations是經營產生的現金流的意思FFO得出的方式是用凈收入也就是Net
Income加上折舊加上攤銷然後減去非經常性損益也就是Gains on sales of
asset所以如果P/FFO也就是價格除於經營現金流得出的結果比其他的REITs要高的話那就是高估相反如果更低的話那就是低估所以理論上P/FFO越低就越有投資價值大概了解玩什麼是絕對估值法和相對估值法後,是時候應用到EQR身上了根據TIKR的計算EQR的P/FFO大概是16.52x平均是19.61x,最高是25.05x,而08年崩盤的時候曾經最低到達過了7.75x所以能看到雖然現在沒有08年的次貸危機的時候那麼低但不管怎麼樣現在的P/FFO要比平均低的,黃色這條線是P/FFO這十多年的走勢如果大家有發現這個算法跟股價走勢是很像的因為EQR的資金流一向都非常穩定對於買方降低後的P/FFO肯定是更有價值的如果我們用絕對估值法黑色這條線是NAV明顯能看到NAV有下降的跡象但是跟股價還是有一段距離的而且還在股價之上而其他時候比如08年次貸危機的時候NAV是緊貼着股價的所以現在的情況是要比當年好的,以上的兩種估值說明了按照 「價值投資」 的觀念EQR現在的價格是挺不錯的當然了這不代表EQR不會繼續跌了只是股價開始有一點低估了因為股價要比NAV多出個20%的折扣當然了如果房地產崩盤了那NAV也會隨着下去的為什麼我剛剛說EQR資金流很穩定呢?因為他們一直以來都是有非常不錯的租金收入哪怕是YQ期間,第二季度每個月平均他們能夠收到97%的租金啊這比YQ前只是少了一點點而已然後七月也大概能收到97%的租金他們能收到如此高的租金是因為他們的租客都是有着非常不錯的收入我們看到2019年平均美國人一家庭的收入是87,864美金而EQR的租客一家庭平均收入是164,271比國家的平均家庭收入高出一倍的而且EQR租客平均年齡是33歲身強體壯的年齡然後EQR的平均租金是租客收入的19.4%所以不僅租客收入高租金也只是他們收入的1/5這說明EQR租客的質量是挺高的也就減少了收不到租的風險他們的公寓佔用率是高達95.7%雖然比一年前減少0.7%但也還是說明大部分的公寓還是租出去了這是非常棒的而且這張圖我們能看到11%的房產在西雅圖,21%在三藩市27%在南加州10%在波士頓14%在紐約16%在華盛頓DC然後最後的1%在丹佛,所以東西兩邊的地產佈局都非常平衡跟分散這一點我是非常喜歡的而且都是出租公寓比較高需求的城市從五月底開始隨着經濟的重開,租房需求也在慢慢的恢復這季度也跟上了一年前同期的成績,還有EQR的第二季度居民保留數量是公司歷史以來最高的一次一部分的原因是因為疫情導致了很多人不想搬家好,說了那麼多是時候來回答一下視頻開頭的提問了那就是如果後半年出現的1929年那種大級別的大蕭條那怎麼辦呢如果出現那種級別的問題不僅是EQR基本上市場上的股票的股價都無一生還如果那種級別的大蕭條持續太久的話那EQR的確會和很多企業一樣面臨着破產的風險這個等一下討論到資產負債表的時候會詳細講解但是如果只是2008年那種級別的話那我們的EQR已經早就經歷過了從當時的NAV緊貼着股價下跌的情況我們能看到當時房地產是已經崩盤了但最後EQR還是活過來了而且現在房貸的要求和難度比08年的時候要高出很多也就是說現在的房貸質量比以前要好很多的這也是為什麼政府今天允許延遲還貸款的一個原因因為現在房貸比08年寵物都可以貸款的年代更有拯救的價值這也是現在讓房價更加穩定的其中一個原因畢竟只要大家能夠還上或者延遲還貸款的期限就不會出現foreclosure,那房價在這段時間裏就自然不會崩盤針對以上的潛在威脅EQR最近的一些舉動讓投資人對這種極端的可能性更加放心那就是EQR在半年裏以7.54億出售了1552間公寓生產出了10.8%的UnleveredIRR也就是非槓桿內部報酬率,IRR簡單點理解就是,一個項目的IRR越高我們就越敢貸款來做這個項目EQR不僅靠出售公寓獲得了現金流他們最近還還掉了一個十年,2.6%利息的4.95億的債務自從7月28號後,EQR再也沒有任何關於循環信貸和商業票據的未結餘額了這樣一來了他們現在有大概24億的流動資金他們這波操作明顯能看出來他們對這次的疫情有危機意識的也提前做好了最壞情況的準備他們這季度的EPS也就是每股收益比一年前同期降低了15.7%但是每股運營資金增加了7.5%就像我剛剛說的他們自己都在試圖增加資金流動性為了應對疫情給未來帶來的不確定性他們CEO說的這句話大概意思就是他們有足夠的資金流去應對未來的風風雨雨和把握未來的潛在機會當然啦不能隨便聽CEO自己說說嘛,我們得親眼看一下資產負債表才行從這張資產負債表我們能看到房地產投資佔了總資產的95%而現金只佔了總資產的0.9%
(口誤)雖然現金的確少的可憐但是他們的負債大多數都是長期負債而且總資產是負債的一倍加上他們近期增加了不少資金流動性所以短期內我覺得還好他們的現金還夠還掉一些利息或者一些Account Payable短期債務而且房地產公司現金本身就不多,我們拿IRT舉個例子好了他們的現金只佔總資產的0.6%比EQR的0.9%還要低的而且大家不要看到現金少就開始慌了其實整個行業就是這樣子大家如果有空看看房地產的資產發表就會發現他們大多數都是高槓桿和低現金的所以不要看到現金少就覺得會破產了哈這個是行業問題而已不過大家還是要小心啊畢竟這種公司的財政風險多多少少都還是會有的畢竟也不是科技股而且他們的大部分資產是房產所以如果房地產崩盤了經濟危機來了沒人租得起房子了個個都睡大街了一切惡性循環的話那他們的資金流動性可能會出現問題的因為這時候他們資產就會變得不值錢不過話說回來他們債務大部分都是長期債務所以除非發生像1929年那種長時間大蕭條不然EQR還是有能力扛過普通的經濟危機的比如08年那種。成長方面在YQ之前FFO和AFFO也就是調整後的運營資金都是一年比一年高的這也說明了公寓REITs一直是處於成長狀態當然了,最後還是要提一下他們的股息畢竟買REITs的最大一部分的原因就是因為股息高嘛他們的股息是4.5%一年Payout Ratio也就是股息支付率是73%也就是每當公司賺100塊錢就會給73塊錢的股息這個是很正常的因為SEC要求房地產投資信託至少把90%的需要交稅的收入作為股息給股東但是很多REITs做不到90%因為房地產信託的股息其實不是看收入多少而是來自於現金流量表也就說因為一些會計的記錄方式從而降低了股息支付率不過73%也是不錯了在過去的十年EQR的股息增長率是4%過去的12個月裏他們的股息成長也有5.4%連可樂其實也就只有4.6%的成長而已所以平均下來股息成長也不算差總結一下雖然EQR沒有最強的資產負債表股息也不是行業裏面最高的同時還在重災區裏面但是股票的低估值,目前穩定的資金流和EQR的公寓市場實在是蠻吸引人的加上EQR本身不是商業地產避免了很多商業地產目前的困擾和未來的後遺症而且EQR的業務基本上都是剛需不管科技再怎麼發達住宅地產永遠都是剛需但還是那句話從技術面這股票現在是很熊很熊的繼續下跌的概率是非常大的而且我本身的風格並不是一個喜歡吃股息的人我更喜歡成長型公司所以除非他能更加的便宜股價更加低,不然我個人是暫時不會買任何的房地產信託的但是如果你喜歡股息同時對住宅地產信託特別感興趣的話那EQR還是值得看一看的其實這個視頻主要目的是讓大家對商業和住宅地產的概念有更好的了解同時了解如何去估值地產信託因為估值地產信託和科技股是完全兩碼事因為EQR是重災區所以如果買入的話就得要做好拿很多年的準備如果你只想短期的話那這股票肯定是不適合你的包括任何的REITs畢竟買入REITs更多是靠吃股息還有我覺得重災區的股票不要買太多,小倉就好了好,這在視頻呢就到這了以上內容都是我的個人觀點不是投資建議投資有風險大家一定要獨立思考如果喜歡這一期視頻的朋友們請訂閱一下,點個讚,和分享了所以大家怎麼看商業地產和住宅地產呢?
你對EQR又有什麼樣的想法?不要害羞可以在評論區和我說如果你們有什麼其他想我分析的股票或者想我下一期拍什麼視頻的話可以在評論區里和我說。想進群的朋友們呢連結在描述欄裏面那我們下期再見,拜拜!