大家好，我是阿豬好多人問我移民前，會不會將物業賣掉還是會租給別人，藉此賺取被動收入這個問題不容易回答，除了要估計樓市走勢還有其它因素要考慮加上我用了很多錢和時間裝修而我自己只不過享受了一年，變相令我更加難下決定我在2018年買入這層樓當時以為整輩子都可以住在這所以就花了好多心思裝修但就沒想到事情變得如此快才住了一年現在就打算離開香港所以無論我選擇放售還是出租還是會很不捨今集，趁着我的家尚未被嬰兒用品霸佔就拍一拍自己的家，記錄這層樓的樣子解釋一下$200萬裝修費的用途以及解釋我最後是如何決定處理這棟物業開始之前，麻煩你先給我一個Like聽說這樣可以幫阿豬發達是不是已經Like了我們馬上開始看房子觀眾應該很熟悉這張梳化這就是我的客廳，亦是很多條片的背景以及最常見到阿豬媽的地方電視旁邊就是主人房再過去一點就是客廳，和阿豬媽的辦公室這道黑色門後面，就是阿豬的辦公室帶大家進去參觀下這邊就有我的電腦和49吋螢幕非常大，足夠讓我剪片和看股票但主要都是用來打遊戲電腦左邊就是錄音用具拍片的時候，我會將它放下來這樣就可以對着咪高峰和電腦說話有聽眾讚我咪高峰的收音很好我是用哪個牌子的呢買的時候，店員說是瑞士的但買了之後，我檢查過應該是香港，甚至是大陸生產的因為它們的公司地址在九龍城不過沒所謂，也只是幾百塊的事，而且收音也不錯這張座椅是近來在家工作時買的Herman Miller的Aeron全新的話，正價是一萬多但我從Carousell買入二手的就只需要二千多在家工作如果有一張舒服的座椅，感覺真的好很多電腦後面是我的書架我從小已經很喜歡閱讀尤其是偵探小說，以及村上春樹的作品除了小説，我還有很多投資和交易的書本最喜歡的就是我常提的《富爸爸·窮爸爸》交易方面，我最喜歡的是Mark Minervini他教的交易技巧很適合這半年充滿變數的市場我還有關於價值投資的書例如Warren Buffett和他的師父Benjamin
Graham講Commodity Trading和Systematic Trading的書都有數量之多，連書架都沒有位置放假如我閱讀完畢，而家中又沒有位置擺放的話，我就會捐贈別人這個黑色袋子裝着的，就是我打算捐的書但我常去的二手書局已經沒有空位接手新的書了不知道港島有沒有其它地方可以捐書呢桌子裏面的，就是我的秘密武器這是阿豬媽幾年前寫給我自從收到之後，我就一直走運接下來看看阿豬媽經常出沒的另一個地方有時她帶着Switch去洗手間，可以半天都不出來這就是我的正門安裝了一個架，鈎子可以這樣放下來掛衣物另外一樣我非常推介的就是這個電子鎖這樣一來，出門就不用帶鎖匙，頂着褲袋看看阿豬媽在不在廚房這半年因為在家工作的關係，廚房的使用頻率比以往多主要都是用來煮即食麵這些櫃子就很棒，裏面好像有枕頭一樣就算大力關上，都不會發出噪音接下來可以看看這塊磚雖然貴，但我們特意選了大磚所以看下去會整齊不過即使很漂亮，我們還是很少用廚房故事教訓我們，裝修的時候不會用買最好的最後就是阿豬的睡房這裏用了玻璃做間隔，分開2間房我們的家已經開始被嬰兒用品霸佔這個是換尿片的桌子，在Facebook以$300購入現在上網買二手用品真的好方便這就是我的睡房，住了這麼久，還是第一次鋪床最後就是阿豬的私人空間參觀完畢之後大家應該都看得出我和阿豬媽花了很多心思將這層樓變成我們的夢想之家既然如此，我是否不應該將其賣出，而是應該留着出租呢我會在這條片的最後，解釋我的思考過程和最後決定我由稅務方面開始講有些人覺得應該先將物業放售否則移民之後再賣，就需要繳交資產增值稅以我做例子如果我下年搬到加拿大我離開之前會先做物業估價而我將來要交的資產增值稅，就是賣價減去我移民前的估價與我幾年前買入的真實價錢沒有關係所以我可以比較2個方案第一是，我現在不賣樓，等到移民之後，可能是5年後才出售假設到時候的價錢，會比我移民前高$200萬而這$200萬就要交資本增值稅那我是否吃虧了呢和第二個方案比較，就是我移民前將物業賣出然後將這筆錢拿去投資，用來買股票、債券5年後，我經過這些投資賺到$200萬換句話說，雖然我節省了資本增值稅但我賣樓後投資所得，還是要繳交一樣的稅所以無論是哪一個方案，我還是需要繳稅除非我打算樓換樓即是在賣出香港物業之後，馬上在加拿大買入另一棟物業自住但我就不會這樣做，因為我覺得需要用1至2年來熟習城市環境看看是否適合自己才買第二個需要考慮的因素，就是樓市的預期收益以下就是分析不同樓市的結果，和它們發生的機會接下來的幾年，香港樓市會升還是跌呢沒有人知道有些所謂專家在2015年，已經說樓市見頂但總有些人，無論樓價多高都肯買阿豬並不是占卜的，不能準確預測樓市升跌但我會用機會率來看這個問題我覺得由於QE無限印錢而且香港的樓長期供不應求升的機會是比較高我怕在這幾年間，樓市有55%的機會會升1成而跌的機會，我先假設是40%但跌的幅度應該不多，可能只是5%因為除非有大事發生否則的話，香港就好像有無限買家樓價才跌一點就想購入那我假設有55%的機會率升40%的機會跌剩餘的5%，我就留了給Tail Risk，尾部風險即是一些很少機會發生，但一旦發生，結果會很不堪的事例如在香港我們的法例可以在轉眼間改變又或者在這十幾年間，許多推動樓市上升的資產都是來自大陸如果他們開始覺得，香港和其它內地城市一樣屆時，他們還有沒有需要購買香港樓呢如果他們不再買香港樓，樓價會否仍處於這個高位呢這就是所謂的尾部風險而我覺得它發生的機會雖然不大，但也不小所以給了它5%的機會率一旦發生，樓市可能會跌四分之一最後一步，就是將機會率和樓市的價格影響相乘然後將3個加在一起就會計算得出2.3%的預期回報那這2.3%是否吸引、是否值得投資呢就很視乎個人情況以及我的計算方法即是升和跌的機會率，我都是很隨意的可能觀眾對樓市有其它看法，覺得有7成機會升沒關係的，以上都不過是我思考過程的一部分透過這個例子，我最想教大家的是尾部風險因為香港的物業是一個非常大的投資純說資產凈值，即是將市場價值減掉按揭已經是我總資產的三分之一假如樓是真的跌了四分之一加上按揭的槓桿，資產淨值隨時會跌一半如果發生的話，將會對我的投資組合做成非常大的影響也會影響到我和家人將來的計劃所以我覺得守住這個尾部風險，比賺多一點更加重要而且除了香港樓市，還有很多投資機會所以我最後決定是我走之前會將這層物業賣走不過這純粹是我的個人看法如果你覺得香港樓市還有機會做好的話又想買一層3房2廁
+ 工人房 + 會所
+ 泳池以及剛裝修不久的樓你就知道可以找誰了如果你喜歡這條片的話，記得給我一個Like今日到此為止，下次再見