零元購屋不用自備款的炒房模式真的可行嗎? | 專訪 班克先生 如何跟銀行談判 | 克拉拉主播

哈嘍大家好我是克拉拉今天很高興來到了台中來拜訪我的一位好朋友他啊 在銀行界有潘懷忠之稱喔同時啊! 也是外商公司的副理喲那我們熱烈掌聲黃釋賢
黃老師各位同學大家好我是[班克先生]那我會被稱為潘懷忠的原因是因為我在跟這個大家 做全程巡迴講課的時候我很喜歡去跟大家提醒說我們現在啊坊間有很多的貸款陷阱那殷殷教誨的樣子的同學都說老師你好像潘懷忠喔我原本還覺得是不是嫌我太老了原來是因為說我在諄諄教導的感覺跟潘懷忠很像其實輪廓也真的有點像然後那個老師的氣質真的是太棒了那其實剛老師有講到了 貸款陷阱這也就是為什麼克拉拉今天會特地從臺北來台中拜訪老師的原因喔所以特地今天來請教老師 對人家看看有沒有什麼樣的好的建議那針對這個零元買房有什麼樣的陷阱那大家可以提早避免哦好
那這個這個今天因為採訪時間有限所以我就針對喔 克拉拉她分享的那個文章裏面提到的三個困境我做一個說明 首先它裏面講到的第一個困境就說我們現在可以這樣子做零元買房是因為它的利益持續在低檔啊那如果持續那個利率越往上飆升的話我們可能會因為月付額突然拉高導致這個可能會周轉不靈但是它另外兩點我是蠻認同但是這一點我要稍微講一下 因為我們是做銀行的齁我們在利率管控上我們不太可能在短期內一年就是給你上升1%
2% 這種 就不太可能如果我們做這樣事有可能我們房子貸款人還沒倒呢那公司的大老闆會先倒公司都是跟銀行做貸款 可能用槓桿方式去做公司營運所以我們這個這個有這樣的疑慮但是其實風險性並不高風險性並不高所以這個不過我就先姑且不論了但是它的第二點和第三點我跟大家討論一下他首先說齁因為大部分提到的坊間零元買房是在你買到房之後呢在賣出之前這段時間可能兩到三年的寬限期這個期間所謂的寬限期我們在給銀行辦貸款之後可以申請一年到三年不等的就是只付利息不還本金的期間只付利息不還本金的期間如果說我們原本是30年繳本息均攤30年可是我說申請到三年
只付利息所以呢這三年結束之後呢我怎麼樣我就剩下27年均攤原本的貸款的額度所以呢只要寬限期ㄧ結束 第四年開始其實他的這個月付額會突然拉很高 會拉高一個檔次所以呢他們的邏輯是我就在這三年寬限期的期間我用房子收租的方式收到租金然後呢給他做這個 繳付
月息那等到三年才開始要繳本金的時候呢我就把它賣掉那三年之內的我看漲多少 我就賺多少那這樣的一個配套措施啊他就有幾個關鍵點文中提到你要確保這三年了一年到三年這段期間你要租就要租得出去啊對了當然沒有錯就是說我們既然要選擇這樣的方式那各位在挑選房子的時候我要注意就要挑一個那你是好租的而且你那個租金 你要算過你要先算過說如果的這個房子的總價呢是多少多少萬然後我貸款多少那我的月付額大概是多少你就要反推回來那那個地區的行情 以那個房子租金以那個坪數大小是否能夠租到這樣的價格如果OK那你當然這是一個解法這可能是個解法但是呢就算數字上算過另外一個問題了那有沒有人幫你出租還是買了自己貼廣告了所謂的出租率這些事情了他一定是一個會被拿來討論的一個重點如果這邊房子吧這個確實租金的報酬是不錯可是呢租的人說是比較少的話那那你這個算法仍然是打不響啊所以第二點在提的就是說就算這樣這樣的配套方法是OK的那你
你該如何去確保說你一定租的出去了當然拉既然坊間的這個零元買房的老師們上有一些當然也提供了他們自己的包租代管的服務或是說所謂的中介服務那他們是可以在這部分解決困難但是當然了就算了這個點 這個問題點能夠避開那你還有第三個點的問題我們剛才有說三年寬限期結束之後他的月付額會開始飆漲 飆漲這個時間點你說要賣吧那一定是賣得掉嗎 ?
像我剛講的如果你着重在買房子這件事情着重在這個零元零頭期款就可以貸款買到全額貸款買的房子這件事情的話其實你必須要注意一些狀況我講一個近期這是去年的去年下半年的時候就我們銀行有說經管會的這個警告 他通知我們有一個專 專門的案例也就是說我們有一個上市櫃的建商
上市櫃的建商他在全台都有建案那他們在南部在南部在做房產出售的時候他們會跟他們的客戶講說啊沒有關係啊我們這裏有配合的銀行然後呢貸款八五成給你然後呢剩下一點五成 我們怎麼樣建商幫你出錢 能讓你買這個房子 之零元這真的是零元買得到確實如此那時候你銀行貸款跟建商的借貸
約都簽完之後確實房子就到了你的名下可是問題來了我們一般來講各位我講個概念如果我們是用一百萬的房貸來講一百萬的房貸 三十年本息均攤一個月大概月付額是三千七那一百萬 三千七那如果是一千萬的房子哦那就是三萬七那在這樣的情況之下 各位可以理解如果我們把剩下的一點五成
改用信貸改用信貸 那月付額會飆升為什麼 我們銀行信貸最長最長也只能拉到七年是不肯拉到30年的所以剩下的 可能必須在七年內繳清所有的月付額會大幅提升更何況我後來去打聽有那個建商它並不是給你7年期限
他是三年到五年這樣產生什麼樣情況沒錯後續的兩年兩年到三年之間他們所有的客戶基本上都紛紛倒帳了就是因為倒帳的那個比例太高特地特地建商銷售的案子倒帳的案件太多導致銀行被金管會去追究去檢討你們為什麼會這樣子然後呢才去追查的話原來都是某個建商的案件所以 我只能跟各位說受害者很多這個並不是說來零元買房就以後就無事太平我可以一輩子到老 並非如此你之後呢這個每月還款部分一定要專心的去思考這個夠不夠 月收入到底行不行可以支付老師
至於你剛剛有提到一點我覺得蠻重要的就是那些倒帳的人就是因為他是房貸繳不出來了所以房子才被收回去嘛那相對的他應該這樣會造成他的信用破產對吧那像這樣子的話那該怎該辦呢好 克拉拉講了一個非常重要的問題為什麼我一直跟大家諄諄教誨去講導致好像潘懷忠這樣子是因為有了這個一個人一個人一旦有了瑕疵你可能將來我們貸款倒帳 就是辦房貸然後倒帳了那我們這樣的情況下你大概五年 五年你都無法跟銀行再辦另一筆貸款五年耶
對 五年 要非常久我們一個人生有幾個五年 是啊而且你要算一件事情我們從可以貸款大概是二十幾歲開始工作之後
工作之後那到幾歲了到了 信貸頂多到65歲所以大概六十歲你要借信貸的話 六十歲可能是最後一筆了為什麼呢 因為65歲強制退休政府規定我們銀行就不可以做這樣的放款那若是房貸要到七十五所以如果我們我們這個這個65歲
精華期來算我們25到67歲才40年但你今天辦了一個貸款結果你這樣子因為這個倒帳導致你的損失五年可以作槓桿這樣的一個選擇的時候啊其實喪失很多時候 很多其他投資機會你不一定是買房 你可能會去投資別的東西那有時候我們需要這個資金周轉借貸你做生意也是一樣或許會有這樣情況 所以我們常常發現那個中小企業主自營商常常信用不好為什麼
有時候要尬票貨款要墊付 然後跟銀行 ..
. 錢沒有進來馬上就是跳票 跳票就是三年各位跳票就是三年
這個倒帳信用卡都是五年哦這次一下都好幾年就不能跟銀行往來特別是在做這個這個 成立個公司的這個朋友其實事前事後我都會給你給些建議例如說公司成立之前的公司在之前就要先儲備了足夠資金所謂的足夠的資金到底是多少 ?我跟各位講一個明確的數字你在確認你的公司還沒有大賺錢之前以你現在想要的經營模式它可以撐2年
可以撐2年 那樣的資金才叫足夠為什麼 我最常遇到就是開個公司開了一年多不到兩年的時候他們說甚至不到一年的時候 老師!
我想辦貸款可不可以了我我就說你現在一年為什麼一年那 是完全無法的 因為1年內的你報過稅吧?你是沒有報表的那我們銀行去獲得公司到底是賺錢不賺錢甚至你是自己人頭是個空殼完全無法判斷的哦我們連那個你報稅的表格都沒有那你光是給我那個存摺明細我們怎看呢
? 你都你說了算我們銀行無法稽查所以呢這個的情況下完全是貸不到款的所以大家一定要撐過這個期間那開始到了第一年過了 甚至到第二年之後呢你有這個報表出來銀行就會用報表
401報表拿去做這個明確的這個資料檢附 我們就去確認也可以有着這個營收有多少吧淨利就有多少了那我們可以可貸額度才算得出來了如果你成立了之後要期望說之後不論是在用房貸的部分公司要買房或是企業主本身要房貸信貸等等都能夠順利的話我都會建議說你可能就先確認一下哪些銀行有所謂的VIP他們針對VIP身份有的會有些貸款優惠那 老師分享了這麼多你有沒有說什麼呀這個以你這麼多年的經歷有什麼話或是座右銘之類的要不要分享給現在的創業者創業主畢竟創業真的還蠻辛苦的對 創業主我是覺得你們有很大的勇氣去做這樣的事情你們在心態上心態上
已經比不敢踏出舒適圈的朋友們已經來得更為強大了只是呢你們的心靈的強大和肉體的強大你們仍然是需要搭配武器跟工具所以一定要善用武器 善用工具那秘密武器在這裏我是工具之一 沒有錯那我是覺得其實做一件事情其實就是持之以恆我知道所有成功企業家他們一定是經過一次一次的挫敗是那就算了當初沒有料想到的困難發生的時候他也不是說 作弊啊老天爺作弊給我遇到這麼困難的問題他也是想
糟糕了我現在該做突破困境於是他們都可以找到自己一條出路只有不放棄 我們身邊的這個資源才會彙集到你的身上絕對是這樣的我是想起那個叫什麼 秘密法則我是相信吸引力法則 這種東西因為我不斷的散發說我想做這些事情認同我的人就會記在心上自己也想做這些他要知道我有遇到困難的時候他認同我的人他就想讓我幫忙幫你把資源找來
這個東西對你來講吧他對我來講很簡單那我就幫你一把吧這吸引力法則原則在這裏我希望每一個這個創業者都勇敢的去說出你的期望的目標並且勇敢的告訴你身邊說的我只是想做這件事情如果有需要跟請大家能夠多幫忙我們其實資源就可以彙集到你身上是的沒錯因為這個吸引力法則也是一直印證在克拉拉的身上我要下來台中之前我也是前兩天才跟老師敲定的對呀 老師都不囉嗦沒關係你需要資源 我來太棒了而且你知道嗎老師還是兒子才剛滿月而已他是真的是很忙很忙很忙才抽空出來跟大家分享太感謝你了克拉拉 我相信大家都知道啦有在追蹤她的時候她就是一個很熱情不斷的就分享自己的這個所見所聞的一個人她來做這樣的事情我們都很樂意幫忙對不對沒有啦我們也是希望可以幫助一些人可以少走一些冤枉路希望他們在創業的這個過程可以更順遂對呀記得哦工具在這裏那我們就謝謝我們的
班克老師 黃老師對那我們就期待台北見喔我們今天會跟老師敲定時間然後會把我們相關的講座訊息跟時間地點都會確認好然後我們會在克拉拉的主播贊 裏面去分享公開給大家報名了哦那請記得鎖定克拉拉 魔名奇妙主播贊謝謝
拜拜