Hello 大家好我是想要買房的館長之前我做了一期關於租房裏面各種坑的視頻大家反響熱烈也有不少同學在彈幕裏提問買房的話題是不是可以安排上了你仔細想想我對租房瞭若指掌顯然就是沒有買過房啊提問的同學蝦仁豬心了不過雖然我自己沒有買房但也不影響我做視頻就像我雖然沒有對象也不妨礙以後某天給大家開個情感課程有興趣的同學可以彈幕打個1支持一下我身邊有不少朋友買了房子甚至有些人對買房還頗有研究所以為了做這期視頻我特地去和他們仔細聊了聊取了不少經回來考慮到看我視頻的同學有不少可能還在上學或者剛畢業不久所以這期視頻我會從四個方面集中聊聊年輕人應該怎麼買第一套房這期視頻會主要集中在建立「房產觀」上不聊太細節的具體策略雖然買房這件事可能是你未來三五年後甚至更久以後才會考慮的事情但我覺得對於這種重要性堪比結婚的事情早點建立一套自己的觀念一定是有用的提前聲明 本期內容純粹是我和朋友們的觀念總結不構成任何投資建議其中一定有許多論點和你的想法有出入希望大家佛系觀看如有衝突 以你為准第一點
是如何選擇城市買房 要考慮的因素實在太多但如果只考慮唯一的核心因素那麼毫無意外城市 城市 還是城市前幾年一篇大火的文章《流浪到鶴崗
我五萬塊買了套房》講述了來自五湖四海的人們跑去鶴崗用大城市一兩平米的價格買到一套自己的房子那段時間沒錢的年輕人去鶴崗買房是一件很時髦的事情上個月 故事又有了新進展不少買了鶴崗房子的年輕人如今都虧本把房子賣了一方面是因為疫情不得不賣房換現金流另一方面鶴崗確實沒有什麼工作可以做房子放着也沒用 更不可能漲這是一個很典型的選錯了城市被浪漫的「房產夢」割了一筆的悲傷故事作為年輕人如果你自己都不願意留在你買房的城市打拚奮鬥那房子又有什麼價值呢又指望誰來幫你撐起房價呢你選擇的城市決定了你人生遊戲的玩法北上廣深 以及各種新一線城市有更高的收入和更好的教育醫療資源另一方面
也要面對高昂的房價和激烈的競爭是一場高風險 高收益的遊戲如果選擇了二三線城市那麼人生的確定性會更進一步壓力也會更小但在這裏想得到一個年薪百萬甚至50萬以上的工作難度會驟然提高教育 醫療資源也會相對缺乏而鶴崗這種城市房價看似低得跟不要錢一樣但年輕人要面對的是工作機會的缺乏幾乎無風險但也幾乎無收益根據上面這幾條可以得出第一個結論在房價水準可承受的範圍內選擇越大的城市越好這裏的可承受根據個人情況考慮有的人只能掏空自己錢包有人可以掏空爸媽錢包有的家庭需要六個錢包一塊上這裏我不做評價各有其合理性尊重個人和家庭的選擇看這個視頻的同學估計誰都不是身家億萬的富豪如果是你看到了這兒也挺閑的哈這意味着當我們決定買房的時候我們能接受的房價水準上限永遠是有限的房產證名字一簽成本就固定了既然成本固定我們把它定為常量那我們只需要考慮變數也就是提高自己的收入就好了前面也提到 在中國城市等級和收入水準是強掛鈎的關係我找到一份《2020高校畢業生薪酬指數排名》前20裏除了排名第七的浙大和排名第19的中科大其他都來自一線城市北上廣深不少雙非本科都要比外地的985/211排名更高更貼心的是這份排名加權了薪酬上漲預期更加能說明大城市才能容納更高的漲薪幅度和更大的財富夢想除此之外
一座城市收入水準還要看一座城市的行業構成房價不取決於城市有多少人口而是取決於有多少人能買得起如果一座城市的支柱行業能提供足夠多的高薪職位比如金融 互聯網等等那你就有更大的可能賺到大錢為什麼杭州人口沒過千萬在全國都不一定能進前20房價卻可以居高不下其中一個原因是互聯網行業為這座城市提供了大量高薪職位過兩天螞蟻金服要上市沒准杭州的大平層又要供不應求了但在這裏要說明一下城市的選擇跟自己最終的人生目標有關大城市房價高 機會多相對壓力也會大如果你選擇的是北上廣深這樣的城市買房之外未來的生活成本也並不低小城市雖然機會少點賺的少點 但壓力會小很多有的人希望在大城市奮鬥有的人樂意在小城市清閒生活是自己的想清楚自己的選擇就行第二點我想聊聊買房的錢哪裏來提到買房很多年輕人都會一臉絕望買不起
告辭這是包括我在內大部分沒有認真思考過買房問題的人的想法但這樣的想法顯然是低估了有剛需的普通市民家庭面對房價他們只會逢山開路遇水架橋用一切辦法都要把買房的錢湊出來比如一套300萬的房子看着挺貴了一對小夫妻雙方父母湊個幾十萬自己攢個幾十萬 實在沒錢找親戚借個十萬二十萬湊一湊 總能湊到一百萬這樣 首付就出來了如果這對小夫妻能在某些大公司工作公司還可以提供幾十萬無息貸款甚至首付都不用掏空六個錢包別忘了我們聊的是年輕人的第一套房還有一種東西叫首套住房貸款如果你還沒有貸過款
買過房我只有一句話首套住房貸款千萬要物盡其用如今的房地產市場的大背景是「房住不炒」如果你是第一套房是剛需買房那麼會有非常多的政策可以幫你上車但如果你的目標是買二套以上搞投資 甚至投機那麼你會發現全世界都在跟你說 給我憋著一位有不少購房經驗的朋友對我說如今在大城市買房總共就兩套房的額度騰出一套才能換買另一套還有各種限貸 限離非普通住宅等等限制跟玩華容道差不多而首套住房貸款可能是一個人一生中唯一一次在沒有各種限制的情況下以超低首付比例貸款買房的機會也可能是你這輩子能撬動的成本最低的槓桿某種程度上首套貸是國家在嚴格的房價調控下給剛需的年輕人第一次買房送上的大禮包首套貸是什麼
簡單說就是如果你年滿18歲名下無房且沒有辦過房貸那你第一次貸款買房首付比例可以非常低以上海為例大概在35%也就是100萬的房子首付35萬就可以買了而且利率也會相對較低有同學問 我有錢 全款買房不行嗎有錢當然啥都行但對大部分人來說一二線城市動輒兩三百萬起步的房價等攢夠錢估計孩子都會背《茅屋為秋風所破歌》了舉個例子 這是1989年的報紙一個大學生
每月存50元要100年才能買60000塊的房子如今過了31年攢錢買房的大學生朋友已經攢了18600元了這個價格大概只能在北京六環外的房山買到一平米或者在鶴崗買半套房但如果用槓桿三成首付的話只需要18000就能買房雖然在當時能拿出這個數字的萬元戶也少之又少但門檻至少比60000元還是低了一大截那什麼叫首套貸物盡其用呢一 承受範圍內 貸款越多越好首付比例越低越好如果你手上有首套貸的資格還有100萬現金想買總價200萬的房子那麼千萬不要只貸50%那真是浪費了你的首套貸要麼考慮對自己好一點買個300萬左右的房子要麼付60萬首付手上留40萬現金40萬現金 應急也好
花掉也好都可以留在手上保持流動性就算存在銀行每個月拿出來還房貸也能還個四五年呢二 貸款時間越長越好能貸30年 就不要只貸20年從宏觀經濟出發隨着時間流逝 貨幣超發即使你30年如一日做同一份工作你的收入也一定會增加相對而言
每個月還錢的壓力也會逐漸降低貸款時間越長 紅利越高想想看 十年前一線城市買套房每月3000元的貸款對一個家庭是難以承受之重但10年後 低得讓人想笑出聲三
還款方式等額本息優於等額本金簡單來說 等額本金每個月還款額會逐漸減少前期壓力大 後期越來越少而等額本息則是每個月還同等數額的月供相當於更多的本金是放在後期還的還是和上一條的原理類似能後期還的錢 就不要前期還通貨膨脹會替你省掉不少錢四
不要早還貸也是同理 想想看當你欠著銀行的錢最提心吊膽的是銀行如果你提早還了貸款銀行心裏舒坦了 提心吊膽的就輪到手上沒有現金的你了順便說一句 根據很多人的經驗貸款買房是非常痛苦的事前幾年是還款壓力大
痛苦不堪幾年後收入上去了開始後悔當初貸款貸少了更加痛苦第三點 怎麼選房兩個基本要素一是滿足現在需求的第二是以後能賣出去的什麼叫滿足現在需求以一個工作六七年的年輕人為例這個年紀要考慮結婚那麼一個四五十平的一居室 顯然不合適買70平到90平的大兩居小三居可能是最合適的其次要滿足工作需求那麼郊區有山有水的房子和你就沒什麼關係儘量買近郊房或者市區房離地鐵站和公交樞紐步行15分鐘以內的最後還不能太貴假如你還沒孩子 那麼早早地買市中心頂級學區的老破小又貴又住的不舒服還要擔心學區政策變動的風險也是沒必要同理 超出承受能力過早買大三居大四居也是沒有必要的事情其實買房子就和買新衣服一樣夏天要買T恤
冬天買羽絨服有正式場合要買禮服平時休閒一點就穿牛仔褲球鞋就算是為了準備冬天也沒必要在夏天套上羽絨服這也太誇張了一點那未來怎麼辦呢這就是另一個要素買那些容易找到接盤俠的房子這就是對未來最大的負責很多年輕人非常實誠既然花了大錢 掏空六個錢包那就一生一世一套房 絕無二心但是房子又不是老公老婆對普通家庭出身的年輕人來說不可能一上來就買那種能滿足你一輩子需求的上海黃浦江江景高層400多平米大平層豪宅你又不是郭敬明啊一套住宅只能陪你走一段路以後的路 要靠置換解決置換是城市居民在成本有限的情況下一步步住上大房子最切實可行的辦法舉個例子
你的第一套房子選擇了大城市近郊的兩居室地鐵盤兼顧直達公司的通勤便利和郊區相對低的房價等你30多歲有了孩子 需要父母幫你照顧於是你賣了舊房子又貸了30%換了一套大三居室接來了老人一起住過了五六年 孩子要上學了最好的學區都在市中心你又賣了房 加上這幾年的積蓄去市區買了一套老破小學區房因為你知道
買了這套房孩子未來上985 211的機會能提高好幾個百分點孩子上完學學區房完成了它的歷史使命你又開始盤算著要不要賣了這套房去郊區買一套環境優美面積寬敞的大房子享受人生不斷調整需求不斷置換 不斷改善這是許多人的買房路徑既然要置換房子好賣就是大前提那什麼樣的房子好賣呢很簡單 你願意買的主力剛需房別人一定也願意買近郊或市區邊緣交通便利
面積在70-130平之間配套設施完善最好還有個不好不壞的學區這是市場上最受歡迎的元素如果能夠集齊這些元素中的大部分那麼房子出手一定不會太難那些看起來很美的郊區別墅排屋大部分都有價無市 只能折價出售至於戶型 物業容積率 得房率這些具體問題不同的社區板塊開發商情況都不一樣
變數太大就不放在視頻裏聊了最後第四點還是要和大家聊聊怎麼看待房價漲跌我希望大家能樹立一個概念房產有投資屬性但不要抱着投資的心態來買房無論別人和你灌輸再多「自住房無所謂漲跌」「房子就是消費品」的觀念都無法改變一個事實在中國 房價漲跌和你的財富總量息息相關否則互聯網上就不會有那麼多有房的人鼓吹房價必漲也不會有那麼多沒房子的年輕人唱衰房價盼腰斬有人看多 有人看空本質上就說明了房子是投資品考慮到前面提的置換需求你一定不希望你花大錢買的房子想要變現的時候發現它居然跌了但我不鼓勵大家抱着投資的心態來買房過去的20年中國房價長期上行每過5年就有一波暴漲一二線城市甚至閉着眼買房躺着就能漲這樣的歷史讓許多人誤以為買房=投資2016年北京房價經歷了一波暴漲最瘋狂的時候晚一天買房就要多付20萬次年 北京出臺史上最嚴厲限購史稱317新政政策一出北京房價連續橫盤3年直到現在永遠記住中國樓市是一個政策市政策允許才有升值空間投資心態
在牛市沒問題但在中國樓市強調控的大背景下買房即漲的時代早就過去了買房 成了一門技術活但大多數人對房產投資的難度沒有認知投資房產最重要的就是找到所謂「筍盤」也就是低於市場價性價比高的房子為了找到這樣的房子真正的投資客會在目標城市各個地區實地走訪大量的房源在房產投資領域有所謂看房200套才算入門的說法一天看5套 得連看一個多月除此之外還需要瞭解各地購房和貸款政策不少炒房人甚至會用信用卡套現或者房產代持之類風險極大玩法去突破限貸限購政策（戰術咳嗽）我又來挖坑了啊如果這期視頻點贊超過5萬我考慮做一期關於「炒房教父」歐成效的視頻讓大家看看過去20年炒房客是如何在國內發家致富的總而言之 抱着投資心態買房但沒有能力像真正的投資客一樣做功課也沒有炒家遊走於政策邊緣的技術還沒有多少本金可以虧那麼很容易買到打着「筍盤」旗號的「韭菜盤」況且
買房自住和投資完全是兩種看房的邏輯也許你真的找到了「筍盤」結果自己住進去發現上個班要兩小時逛個超市得坐公交還不是得乖乖回去租房和那些買了房子的朋友們聊我最深的感受是買房不是買那堆磚頭和水泥不是買一個遮風避雨的工具而是購買一個交通 學區戶口 就業 環境等等要素的結合體年輕人選擇購買第一套房子本質上是在用真金白銀為一座城市
一個地區投票更是為自己的人生選擇投票一套自己的房子意味着紮根 意味着退路意味着安全感視頻做到這裏我甚至已經忍不住在翻房產仲介的網站幻想自己以後在這座城市能有一套房了不過最後 還是重申兩件事買房一定要量力而行無論是首付還是月供一定要留下一筆能夠保證生活品質能夠對抗風險的流動資金千萬不要貪大求全榨幹自己和家人買房是為了有退路不要為了買房把自己逼得退無可退另外就是投資房地產真的是一件很專業的事情時代變了 不要用膚淺的認知和比認知更膚淺的本金去挑戰別人吃飯的傢伙為了賺錢買房永遠有虧的可能為了生活幸福買房才能立於不敗之地希望看視頻的各位能夠早日買到房消費
商業 洞見盡在IC實驗室感謝你訂閱我的頻道我是館長我們下期再見